【图】管理与经济学院举行2007房地产风险、融资与企业成长研讨会
发布日期：2007-01-15 阅读次数：
供稿、摄影： 管理与经济学院学生科协 编辑：袁丹
1月7日，由北京理工大学，中国商品学会，中国企业评价协会，北京首华建设经营有限公司，北京海开房地产集团公司，北京华安泰房地产开发有限公司联合主办的“2007房地产风险、融资与企业成长研讨会”在北京理工大学国际交流中心成功举办。各界企业家、专家、学者欢聚一堂，就我国房地产开发中存在的项目风险与控制、企业融资及成长、房价等热点问题展开讨论。会议由北京理工大学工商管理系房地产研究工作室承办。
中国商品学会副会长傅绪哲先生主持了会议。
他认为目前房屋商品已经成为家庭最重要和最昂贵的商品，从商品学的角度研究房屋商品是中国商品学会义不容辞的责任，我们要从生产者和消费者几利益相关者不同角度研究如何提高房屋商品质量，降低成本，合理房价。感谢各位嘉宾的积极参与，感谢北京理工给予会议的支持，感谢以周毕文先生为首的研究团队对会议的组织工作。
北京理工大学工商管理系主任刘平青先生致欢迎词。他对能有许多政府研究评价机构、学术团体领导、房地产届企业老总、研究专家、新闻媒体参加研讨会，表示热烈欢迎。他说学校在周毕文老师的倡导下的研究团队，以行业为背景，对房地产领域相关问题进行了研究，这是我们管理学科理论和实践相结合的很好方式之一。
中国企业评价协会副秘书长李春伟先生主持了专题一“宏观调控下的房地产项目开发风险控制与融资及案例分享”的讨论。有五位代表发言。中国商品杂志主编李术生先生主持了专题二“房地产开发企业成长之路”。有8位代表发言。专题会后大会进行了讨论，济宁市广巨置业有限公司盛朋，济宁市建筑公司陈峰，北京李彦龙、佟欲晓、刘胜君、李蓉等先后发表了很好的观点。 大会取得了圆满成功。
主题发言观点集锦
周毕文（北京理工大学工商管理系副主任、房地产研究工作室发起人）
房地产开发项目存在风险，企业要对风险管理给予足够重视。新一轮房地产政策调控将开始发挥作用。
房地产发展存在周期性规律，一般为7-8年，98年以来因国家房地产业政策、金融政策支持，房地产一路高速发展，使市场规律发生了偏差，市场需求被过量放大，导致价格不断攀升，在政策和市场回归理性的作用下，投资和投机房地产将存在巨大风险，我国空置房总数和房价同步增加，预示着房地产项目风险存在的必然。
季文胜（北京首华建设经营有限公司 副总经理）
首华公司是在国有企业基础上转制公司，它集开发、建设、物业管理为一体，我们的战略是项目开发追求企业产业链的综和效益，不在单一环节追求最大化，突出企业整体优势、和企业拥有的各类资源，同时在分析市场的基础上，敢于利用外部资源进行整和发展，如一些小企业的前期项目。目前我们的企业处在良好的发展期。
李春伟（中国企业评价协会副秘书长）
房地产开发要注重地域、城乡、企业间的和谐发展，加强对房地产成长型企业研究，有利于提高房地产企业的开发质量，促进企业品牌建设。根据中国企业评价协会、国家统计局固定资产投资司、中国房地产与住宅研究会、北京理工大学共同的研究成果《中国房地产成长500评价研究》显示，二、三线城市的房地产业呈现崛起趋势，成长态势良好。该成果2007年1月27日在北京发布。
李永前（北京海开房地产集团公司总经理助理）
房地产项目开发成功需要注重：项目的市场定位、对项目周期的预测、进行专业化运作。
海开房地产集团公司的是一家成立较早，具有丰富房地产开发经验的大规模房地产综合开发企业。特别注意（１）市场定位的重要性。房地产项目在拿地之前一定要有充分的市场意识。进行必要的市场调研和市场行情分析，做到有的放矢。我们对“天秀”系列项目成功完成，证明了这点。（２）科学的项目周期的预测。在项目开始之前，进行科学的周期预测，并编制合理的开发方案，灵活有效执行。（３）对房地产项目进行专业化运作。专业化运作主要在园林设计、物业和销售三个方面实现。
赵毅（北京成业行投资顾问有限公司研究中心主任）
创意是城市的灵魂。创意地产是一种新的经济理念或产业范式，是在整个产业链的各个环节中投入大量创意因素的房地产运作模式。创意地产的理念意味着多元文化理念与房地产整合营销的有机互动。创意地产的灵魂是高瞻远瞩，因势利导，创新求变。创意地产能够转变一个城市的经济增长方式，转变城市功能，实现产业结构升级，提高产品的品牌效应和无形资产。从运作方式来看，创意地产的追求需要以市场营销的原则为导向，也就是要注意其科学性和前瞻性。城市发展和区域规划的创意一定要把多元文化理念与房地产整合营销结合起来。这种整合能力是以城市发展定位为基准点的，一定要符合科学观、可持续发展观。
赵歧科（北京地厚致远项目管理有限公司副总经理）
北京市房地产市场的深入发展应该向内涵式开发迈进。房地产市场分为外延式市场和内涵式开发开发市场，北京市在十一五规划中定位于政治和文化中心，将一部分功能转移到别的城市。尽管北京市常住的人口不断增长和越来越庞大的人口规模，大大拉动了对房地产需求，但是由于土地资源稀缺性，特别是城区土地资源稀缺，使北京市外延式开发市场趋于饱和，而数量巨大的存量房地产将会进一步将需求引向内涵式开发，即使从全球房地产市场发展趋势来看，这也是符合规律的。
可以有以下几种模式：一是包括房地产信托模式，二是专业化品牌化连锁模式，三是房产合伙公司模式。将来还会有别的开发模式出现。
王剑（北京华安泰房地产开发有限公司贵都国际项目经理）
项目定位，是项目成功的关键。项目投资分析的一般包括、投资环境分析、市场细分和定位、总体开发规划、项目财务分析、不确定性分析、及综合分析。
我们对贵都国际项目从普通住宅、小户型公寓、酒店式公寓、商住产品四个不同定位进行了比较，选定商住模式为本项目发展模式，并从客户群定位、产品定位、价格定位、推广定位进行了全面研究，取得了项目成功。
杨宏（五棵松体育文化发展有限公司董事会秘书）
房地产项目运做作关键之一是资金，采取多渠道融资，是可行的，如可以采用房地产信托。保证项目的资金不断链，是要注意防范的风险。
田作堂（北京理工大学房地产研究工作室、技术经济与管理硕士）
中国房价将保持“长期坚挺，稳步增长”的态势。房价问题根本上是由供求关系决定的。分析影响房地产市场的种种因素，有以下从七个方面支持这一说法：（1）我国总体经济情况平稳快速增长，固定资产投资（包括房地产投资）的增长率对国民经济10.7%的增长具有较大贡献。（２）土地价格的上涨增加了房地产业的成本，而这些成本又必然带来房价的增长。（3）与国外房地产价格比较，我国房价存在极大发展空间。比较东京、纽约、莫斯科、伦敦等地房价发现，北京、上海等地房价仍偏低。（4）居民可支配收入的增加为房价的稳步增长，提供了有力支撑。2006年上半年，我国城镇居民人均可支配收入5997元，实际增长10.2％。（5）城市化进程等导致的市场刚性需求将使房价长期坚挺。（6）高度的产业关联性使房价的大幅度波动的风险增加，产业自身调整促使房价在高位上运行。（7）政府不希望房价大起大落，跌宕起伏。房价下跌将使许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。
卢鹏（中国印刷集团企业管理部、企业管理硕士）
房地产企业要加强企业竞争力提升。全国目前有3万多家各类房地产企业，每年约有20%企业因项目的完成而终结。
企业竞争力包括资源、必要能力、成就能力和核心能力四个不同层次。企业核心能力是企业一切知识最深层的内涵，在运作上是跨部门技术、科技能力的协调与整合，包括：战略管理能力、研究发展能力、网络资源能力、营销配送能力。
提高房地产企业提高竞争能力可以从以下几个方面着手：①促进住宅工业化。②回归资源整合。③推进商业生态系统建设。④尝试并购与合作。
乔小勇（北京理工大学房地产研究工作室、城市管理硕士）
城市房地产开发要寻求合理最优规模。在城市房地产开发规模中，保持房地产市场供求平衡是维持其正常运转的重要指标，也是房地产市场调控的重要内容。城市规划管理部门对房地产市场的调控,应从需求管理的角度制定政策,并严格控制投资开发规模,以保证市场的供求平衡；房地产开发商也应以市场为导向,做出适当的投资决策,以最大程度地满足市场需要和提高企业的经济效益。政府部门要运用一定的定量和定性手段来确定每年房地产开发的最优规模量，来正确引导房地产开发商进行土地开发、经营。
韩庆峰（北京理工大学房地产研究工作室、技术经济与管理硕士）
住房抵押贷款证券化在未来房地产金融发展中将具有举足轻重的地位。它可将商业银行长期信贷资产转换为流动性高的证券资产，以解决商业银行资金结构不匹配的问题，防范商业银行的系统风险，将银行的风险分散到众多的证券投资者身上。扩大融资渠道，为住房信贷资金提供新的来源，支持更多的人买房；拓宽房地产开发机构筹措开发资金的渠道，促进房地产业发展。
管海燕（北京理工大学房地产研究工作室、技术经济与管理硕士）
中国房地产市场要对外资进行信息掌控。随着中国房地产市场的蓬勃发展，以及相关金融政策等方面的不断开放，大量外资正在以多种方式进入中国房地产市场，外资不仅仅投资于楼市，还想通过注资等方式进一步影响房地产市场。在将来，外资将对我国房地产市场产生深刻影响。政府应当采取积极措施以应对外资的负面影响：①严格监控在房地产业活动的外资流向，避免外资对房地产市场的恶意炒作；②加强对国外房地产投资基金的管理；③加大税收征收力度；④加强对外资房地产中介公司的监管力度等。
